전세사기 예방 가이드: 등기부등본 보는 법부터 특약 설정까지
📋 목차
전세사기는 임차인의 소중한 보증금을 지키는 데 있어 가장 경계해야 할 위험 요소입니다. 수법이 날로 교묘해지는 만큼, 철저한 사전 준비와 정보 확인을 통해 전세사기 피해를 예방하는 것이 무엇보다 중요합니다. 특히 부동산 계약 경험이 적은 사회초년생이나 청년층을 노리는 범죄가 빈번하게 발생하고 있어 더욱 주의가 필요합니다. 이 가이드는 2025년 현재의 최신 정보를 바탕으로, 등기부등본을 꼼꼼히 확인하는 방법부터 계약서에 반드시 포함해야 할 특약 설정까지, 안전한 전세 계약을 위한 실질적인 정보와 팁을 제공하여 여러분의 소중한 자산을 보호하는 데 도움을 드리고자 합니다. 최신 전세사기 동향과 정부의 대응책, 그리고 전문가들의 실질적인 조언까지 모두 담았습니다.
📈 최신 전세사기 트렌드와 정부 대응
최근 전세사기 수법은 더욱 지능화되고 있습니다. 사회초년생, 청년층, 외국인 등 정보 접근성이 낮거나 부동산 계약 경험이 부족한 이들을 대상으로 한 사기가 기승을 부리고 있습니다. '깡통전세'를 악용한 보증금 미반환, 계약 시점에는 존재하지 않다가 계약 후에 몰래 설정되는 근저당권, 심지어 임대인의 동의 없이 전세 계약을 이중으로 체결하거나, 신탁 등기된 부동산을 이용한 사기 수법까지 등장하며 그 수법이 매우 다양해지고 있습니다. 2025년 현재에도 부동산 시장의 불안정한 상황과 계약 과정에서의 허점을 파고드는 범죄는 여전히 높은 리스크로 존재하고 있습니다.
이에 정부는 전세사기 피해를 예방하고 피해자를 구제하기 위한 다각적인 정책을 시행하고 있습니다. '안심전세 앱'과 같은 스마트폰 앱을 통해 주택의 전세 보증금 관련 위험도를 미리 진단해 볼 수 있으며, 전세보증보험 가입을 더욱 강화하는 방안들이 논의되고 있습니다. 특히, 2025년 8월에는 국회에서 '전세사기 특별법 개정안'이 여야 합의로 통과되어 사기 범죄에 대한 처벌을 강화하고 피해자들의 경제적, 법률적 지원 방안을 확대하는 데 초점을 맞추고 있습니다. 더불어, 인천시와 같은 일부 지방자치단체에서는 전세사기 피해자들의 어려움을 덜어주고자 맞춤형 1:1 상담 지원을 연말까지 연장 운영하는 등 실질적인 피해 구제 노력을 기울이고 있습니다. 이러한 정부의 노력과 더불어, 임차인 스스로가 정보를 습득하고 주의를 기울이는 자세가 요구됩니다.
▲ 2025년 최신 전세사기 동향과 정부의 적극적인 대응
🔑 전세사기 범죄 수법의 진화
전세사기 범죄는 단순히 보증금을 편취하는 수준을 넘어, 더욱 복잡하고 정교한 방식으로 이루어지고 있습니다. '빌라왕', '전세사기 조직' 등 다수의 명의를 도용하여 갭투기를 하거나, 신축 빌라의 경우 분양 초기부터 허위·과장 광고를 통해 시세보다 높은 전세가로 계약을 유도한 뒤, 잔금 지급 직전에 건물의 근저당권을 급격히 늘려버리는 수법이 흔하게 사용됩니다. 또한, 임대인이 직접 나서기보다 주변 지인이나 심지어는 법인 명의를 이용해 계약을 진행하며, 실제 소유주와 계약 당사자를 다르게 하는 등 추적을 어렵게 만드는 경우도 많습니다. 심지어는 임차인이 전입신고를 하지 못하도록 방해하거나, 계약서 특약에 임의로 내용을 수정하는 등 대담한 범죄 행위도 보고되고 있습니다. 이러한 수법들은 임차인이 계약 과정에서 발견하기 어렵다는 점을 악용하며, 임차인의 보증금 회수를 더욱 어렵게 만들고 있습니다.
이러한 범죄에 대응하기 위해 정부는 '안심전세 앱'을 통해 현재 거주하거나 계약하려는 주택의 전세가율, 임대인의 보증보험 가입 여부, 확정일자 부여 현황 등 다양한 정보를 한눈에 확인할 수 있도록 서비스를 제공하고 있습니다. 또한, 전세사기 피해자 지원을 위한 특별법이 개정되면서 피해자들의 주거 안정과 신속한 피해 회복을 위한 제도적 기반이 마련되었습니다. 다만, 이러한 제도적인 지원만으로는 모든 전세사기 범죄를 막기 어렵기 때문에, 임차인 스스로가 계약 전후로 꼼꼼하게 정보를 확인하고 주의를 기울이는 것이 필수적입니다.
⚖️ 정부의 전세사기 예방 및 피해구제 정책
정부는 전세사기 범죄에 대응하기 위해 다각적인 정책을 추진하고 있습니다. 2025년 8월, 국회를 통과한 '전세사기 특별법 개정안'은 전세사기 범죄를 계획적으로 실행한 자에 대한 처벌을 강화하고, 피해자들에게는 최우선 변제권 적용 범위 확대, 공공임대주택 입주 지원, 금융 지원 등 실질적인 구제 방안을 제공하는 데 중점을 두고 있습니다. 특히, 피해자들의 주거 불안정을 해소하기 위해 장기 공공임대주택 입주 요건을 완화하고, 최대 2년간 임대료 부담을 경감하는 등의 혜택을 제공합니다.
또한, 전세사기 예방을 위한 제도적 장치도 강화되고 있습니다. '안심전세 앱'은 시세 정보, 임대인 정보, 등기 정보 등을 통합 제공하여 임차인이 계약 전에 주택의 위험도를 객관적으로 평가할 수 있도록 돕습니다. 국토교통부는 '전세사기 피해 예방 서비스'를 지속적으로 개선하고 있으며, 전국 공인중개사 사무소를 대상으로 전세사기 예방 교육을 의무화하는 방안도 추진 중입니다. 이와 더불어, 인천시와 같은 일부 지자체에서는 전세사기 피해자들을 위한 1:1 맞춤형 상담 서비스를 연말까지 연장 운영하며, 법률, 금융, 주거 관련 전문가들이 직접 상담에 나서 피해자들이 겪는 복합적인 어려움을 해결하도록 돕고 있습니다. 이러한 정책들은 전세사기 범죄로부터 임차인을 보호하고, 피해 발생 시 신속하고 효과적인 구제를 지원하는 것을 목표로 하고 있습니다.
📊 전세사기 현황 및 통계 데이터
전세사기 피해는 개인의 재산 피해를 넘어 사회 전체의 불안감을 증폭시키는 심각한 문제입니다. 국토교통부의 실태조사 결과에 따르면, 2025년 5월 기준으로 전세사기 피해를 신고한 건수는 30,400건을 넘어서는 것으로 집계되었습니다. 이는 전체 피해 규모가 얼마나 심각한지를 단적으로 보여주는 수치입니다. 이러한 피해는 특정 지역에 국한되지 않고 전국적으로 발생하고 있지만, 수도권, 특히 서울과 경기, 인천 지역에 피해가 집중되는 경향을 보이고 있습니다. 수도권의 전체 피해 건수 비율이 60.3%에 달한다는 점은 이 지역의 높은 주택 가격과 전세 수요가 전세사기 범죄의 온상이 되고 있음을 시사합니다.
더욱 안타까운 점은 피해자의 상당수가 사회 경험이 적은 20~30대 청년층이라는 것입니다. 이들이 전체 피해자의 75% 이상을 차지한다는 통계는, 젊은층이 전세사기에 더욱 취약하다는 현실을 보여줍니다. 피해 보증금 규모 또한 3억 원 이하가 97.5%에 달하며, 특히 1억 원에서 2억 원 사이의 보증금에서 피해가 가장 빈번하게 발생했습니다. 이는 비교적 적은 금액의 보증금이라도 한 사람의 전 재산이 될 수 있다는 점에서 피해자들이 겪는 경제적, 정신적 충격이 얼마나 클지 짐작하게 합니다. 피해 원인을 분석해보면, '무자본 갭투기형'이 48%로 가장 높은 비율을 차지하며, 임대인이 매매가와 전세가의 차익을 노리고 주택을 매수한 뒤 세입자를 받는 방식이 여전히 성행하고 있음을 보여줍니다. 또한, 계약 당시 이미 주택에 설정된 선순위 권리(근저당, 가압류 등)가 과다하여 보증금 회수가 어려운 경우도 43%에 달하며, 이는 계약 전 등기부등본 확인의 중요성을 다시 한번 강조합니다.
▲ 2025년 전세사기 피해 현황 및 통계 데이터
💸 보증금 회수율 및 가담자 현황
전세사기 피해자들이 보증금을 회수하는 비율은 평균적으로 46.7% 수준에 그치고 있습니다. 이는 피해자 절반 이상이 계약 당시 지불했던 보증금을 전혀 돌려받지 못하거나 일부만 회수한다는 의미이며, 이로 인해 수많은 피해자들이 심각한 경제적 어려움과 신용불량의 늪에 빠지고 있습니다. 변제받지 못한 보증금은 새로운 거처를 마련하거나 생계를 유지하는 데 큰 장애가 되며, 때로는 회복할 수 없는 삶의 기반 자체를 무너뜨리기도 합니다. 경찰청 통계에 따르면, 2024년 9월까지 24개월간 진행된 전세사기 특별단속을 통해 총 8,323명이 검거되었으며, 이 중 610명은 구속되었습니다. 이는 전세사기 범죄가 얼마나 조직적이고 광범위하게 이루어지고 있는지를 보여주는 수치입니다.
가담 형태별 분석을 살펴보면, 공인중개사 및 중개보조원이 25.0%를 차지하는 것으로 나타났습니다. 이는 부동산 거래 과정에서 중개인의 역할이 얼마나 중요한지를 다시 한번 보여주는 결과입니다. 공인중개사는 임차인과 임대인 사이에서 정보를 정확하게 전달하고 계약의 안전성을 확보해야 할 책임이 있음에도 불구하고, 일부는 범죄 조직에 가담하거나 소홀한 직무 수행으로 인해 피해를 방조하는 경우가 발생하고 있습니다. 이 외에도 임대인, 건축업자, 법무사, 명의대여자 등 다양한 직군이 전세사기에 연루되어 있으며, 이는 전세사기 범죄가 하나의 거대한 생태계를 형성하고 있음을 시사합니다. 따라서 이러한 통계는 임차인 개인이 꼼꼼히 확인하는 노력과 더불어, 부동산 거래 시스템 전반에 대한 신뢰도를 높이기 위한 제도적 개선의 필요성을 제기합니다.
| 피해 원인 유형 | 비율 |
|---|---|
| 무자본 갭투기형 | 48% |
| 선순위 권리 과다 | 43% |
💡 부동산 전문가들의 핵심 조언
전세사기 예방은 결국 '정보'와 '확인'에 달려있다고 해도 과언이 아닙니다. 부동산 전문가들은 한목소리로 등기부등본(등기사항전부증명서)을 꼼꼼히 확인하는 것이 전세사기 예방의 가장 중요하고 기본적인 첫걸음이라고 강조합니다. 등기부등본은 해당 부동산의 현재 소유자가 누구인지, 소유권 이전 이력은 어떠한지, 그리고 가장 중요한 부분인 근저당, 가압류, 압류 등 소유권에 영향을 미칠 수 있는 각종 권리 관계가 어떻게 설정되어 있는지를 상세하게 보여주는 서류입니다. 특히, 을구에 기재된 근저당권이나 가압류 금액이 보증금 금액보다 높을 경우, 해당 부동산이 경매로 넘어갔을 때 임차인이 보증금을 온전히 회수하기 매우 어려울 수 있습니다. 따라서 계약 전에는 반드시 등기부등본을 발급받아 이러한 권리 관계를 명확히 확인해야 하며, 계약을 체결한 후에도 잔금을 지급하기 전까지 등기부등본의 변동 사항을 주기적으로 확인하는 것이 매우 중요합니다. 최근에는 대법원 인터넷등기소에서 제공하는 '등기 변동 알림 서비스'를 활용하면, 등기부등본상의 권리 변동이 발생했을 때 즉시 알림을 받을 수 있어 더욱 안전한 계약 진행에 도움이 됩니다.
부동산 전문 변호사들은 단순히 서류 확인을 넘어, 계약서에 임차인의 권리를 보호하는 특약사항을 명확하게 설정하는 것의 중요성을 거듭 강조합니다. "계약서에 '특약'으로 명시된 내용은 법적 효력을 갖기 때문에, 만일의 사태에 대비하여 임차인의 입장에서 필요한 조항들을 반드시 포함시켜야 한다"고 조언합니다. 예를 들어, 계약 기간 중 임대인이 추가적인 근저당권을 설정하지 못하도록 하는 조항, 보증금 반환이 지연될 경우 발생하는 위약금에 대한 조항, 그리고 임차인이 전세보증보험에 가입하는 것에 임대인이 협조해야 한다는 의무 조항 등을 명확히 기재하는 것이 좋습니다. 특히, 신탁 등기가 된 주택을 계약할 경우에는 반드시 신탁 원부를 확인하고, 신탁회사의 동의를 얻었다는 증빙 서류를 확보해야만 추후 발생할 수 있는 법적 분쟁을 예방할 수 있습니다. 만약 임대인 본인이 아닌 대리인과 계약을 진행하는 경우에는, 위임장, 인감증명서, 대리인 신분증 등 관련 서류를 철저하게 검토하여 계약의 정당성을 확보해야 합니다.
▲ 전문가들은 등기부등본 확인과 특약 설정의 중요성을 강조합니다.
🏠 안심전세 앱과 시세 정보 활용법
최근에는 정부에서 제공하는 '안심전세 앱'을 통해 임대 물건의 위험도를 사전에 파악하는 것이 매우 유용합니다. 이 앱은 국토교통부의 실거래가 공개시스템, 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환보증 가입 정보, 확정일자 부여 현황 등 다양한 공공 데이터를 활용하여 주택의 전세가율, 임대인의 보증 사고 이력 등을 종합적으로 분석해 제공합니다. 앱에서 제공하는 '안심전세' 등급을 통해 해당 주택의 전세사기 위험도를 직관적으로 파악할 수 있으며, 특히 전세가율이 80% 이상이거나 임대인의 보증 사고 이력이 있는 경우 등은 더욱 신중한 접근이 필요합니다. 안심전세 앱 외에도, 국토교통부 '실거래가 공개시스템'이나 KB부동산, 네이버 부동산 등의 플랫폼을 통해 해당 지역의 최근 아파트 및 빌라 매매 시세와 전세 시세를 비교 분석하여, 계약하려는 전셋값이 주변 시세 대비 현저히 낮은 것은 아닌지 확인하는 것이 중요합니다. 시세보다 지나치게 낮은 전세가는 '깡통전세'의 신호일 가능성이 높으므로 주의해야 합니다.
또한, 임대인의 신용 상태를 간접적으로 파악할 수 있는 정보들도 확인해 볼 가치가 있습니다. 임대인이 계약 당일 신분증으로 본인 확인을 철저히 하는 것은 물론, 필요한 경우 국세 또는 지방세 체납 사실을 확인할 수 있는 서류를 요청해볼 수 있습니다. 물론 모든 세입자가 이러한 서류를 요구하기는 어렵지만, 특히 신축 빌라의 경우 건축주나 건물주가 다수의 미분양 주택에 대해 과도한 근저당을 설정해 놓는 경우가 많으므로, 계약 전에 건축주 또는 건물주와 관련된 정보, 특히 등기부등본상의 근저당 현황을 반드시 면밀히 살펴보아야 합니다. 신축 빌라 밀집 지역에서는 유사한 전세사기 피해가 연이어 발생하는 경우가 많으므로, 주변 지역의 부동산 동향과 관련 뉴스를 꾸준히 살펴보는 것도 예방에 도움이 됩니다.
🛡️ 안전한 전세 계약을 위한 단계별 가이드
전세사기 예방을 위한 첫걸음은 꼼꼼한 계약 전 확인입니다. 이 단계에서는 임대차 계약을 체결하기 전에 해당 부동산과 임대인에 대한 기본적인 정보를 파악하는 것이 중요합니다. 가장 먼저 해야 할 일은 당연히 등기부등본(등기사항전부증명서) 확인입니다. 등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구로 나뉘는데, 표제부에는 건물의 주소, 면적, 층수 등 기본적인 내용이 기재되어 있어 실제 물건과 일치하는지 확인합니다. 갑구는 소유권에 관한 사항을 기록하는 곳으로, 현재 소유자가 누구인지, 소유권 이전 이력 등 변동 사항을 파악할 수 있습니다. 계약하려는 사람과 등기부등본상의 소유자가 일치하는지 반드시 확인해야 합니다. 을구는 소유권 외의 권리 관계를 나타내며, 근저당, 가압류, 압류, 전세권 등 임차인의 보증금 회수에 영향을 미칠 수 있는 사항들이 기재됩니다. 여기서 말소 사항을 포함하여 발급받는 것이 중요합니다. 과거에 설정되었던 권리라도 말소되지 않고 남아있을 수 있기 때문입니다. 최근에는 대법원 인터넷등기소에서 제공하는 '등기 변동 알림 서비스'를 활용하면, 임대인 변경, 근저당권 설정 등 등기사항 변동 시 즉시 알림을 받을 수 있어 더욱 안전하게 계약을 진행할 수 있습니다.
다음으로 주택의 시세와 전세가율을 정확히 파악해야 합니다. 국토교통부의 '실거래가 공개시스템'이나 민간 부동산 플랫폼 등을 활용하여 해당 지역의 유사 주택 매매가와 전세가를 조사하고, 이를 바탕으로 전세가율을 계산해 봅니다. 전세가율이 너무 높다면 깡통전세의 위험이 있으므로, 보통 70~80% 이하의 전세가율을 가진 주택을 선택하는 것이 안전합니다. 또한, 임대인 정보를 신중하게 확인해야 합니다. 임대인이 실제 소유주인지, 계약 시에는 본인 확인을 철저히 하고, 필요한 경우 국세·지방세 납세 증명서 등을 통해 체납 사실 여부를 확인해 볼 수 있습니다. 계약을 진행하는 공인중개사가 정식으로 등록된 중개사인지도 부동산 정보 앱 등을 통해 확인하는 것이 좋습니다. 허위·과장 광고나 과도한 수수료 요구는 의심해 볼 필요가 있습니다.
▲ 계약 전에 꼼꼼한 확인은 필수입니다.
✍️ 계약서 작성 시 중요 확인 사항
안전한 전세 계약의 핵심은 계약서 작성 단계에서부터 시작됩니다. 계약 당일, 반드시 임대인의 신분증과 등기부등본상의 소유주를 직접 대면하여 일치 여부를 확인해야 합니다. 만약 임대인 본인이 아닌 대리인과 계약을 진행하는 경우에는, 반드시 위임장, 인감증명서, 대리인 신분증 등을 꼼꼼히 확인하고, 필요하다면 임대인에게 직접 전화 통화로 위임 사실을 재확인하는 것이 좋습니다. 계약서에는 임차인의 보증금을 보호하기 위한 필수 특약 사항을 명확하게 포함시켜야 합니다.
구체적인 특약 사항으로는 다음과 같은 내용을 포함하는 것이 좋습니다. 첫째, '임대인은 잔금 지급일까지 해당 부동산에 대한 근저당권, 가압류, 압류 등 새로운 권리 설정이 없음을 확인하며, 만약 이를 위반할 경우 계약은 무효로 하며 임차인이 입은 모든 손해를 배상한다'는 조항입니다. 둘째, '임차인이 계약 만료 시 해당 주택을 명도함과 동시에 임대인은 임차인에게 보증금 전액을 즉시 반환한다. 만약 보증금 반환이 지연될 경우, 지연 일수에 대하여 연 [ ]%의 이자를 가산하여 지급한다'는 조항입니다. 셋째, '임대인은 임차인의 전세보증금 반환보증 보험 가입에 적극 협조해야 하며, 임대인의 귀책 사유로 인해 보증보험 가입이 거절될 경우 계약은 무효로 하고 계약금 전액을 반환한다'는 조항입니다. 넷째, '임차인이 전세자금 대출을 신청하였으나, 임대인의 비협조 또는 담보 물건의 문제로 인해 대출이 불가할 경우, 계약금 전액을 즉시 반환한다'는 조항입니다. 다섯째, 신탁 등기된 주택의 경우, '본 계약은 신탁원부의 내용에 따르며, 신탁회사로부터 임대인의 권한을 위임받았음을 증명하는 서류를 제시해야 한다'는 내용을 명시합니다. 또한, 법적으로 보호받기 위해서는 주택임대차표준계약서를 사용하는 것이 좋습니다. 계약서 작성 후에는 잔금 지급 전 다시 한번 등기부등본을 열람하여 계약 시점 이후 권리 변동이 없었는지 최종 확인해야 합니다. 보증금은 반드시 임대인 명의의 계좌로만 이체하여 모든 거래 기록을 남기는 것이 중요합니다.
| 필수 특약 사항 | 주요 내용 |
|---|---|
| 근저당권 등 추가 설정 금지 | 계약 후 새로운 채무 설정 불가 명시 |
| 보증금 즉시 반환 및 위약금 | 계약 만료 시 보증금 반환 지연 시 이자 지급 |
| 전세보증보험 가입 협조 | 임대인 협조 의무 및 미가입 시 계약 무효 조항 |
| 전세자금 대출 불가 시 계약금 반환 | 대출 불가 시 계약금 환불 가능 명시 |
📝 계약서 작성 및 중요 특약 사항
안전한 전세 계약을 위해서는 계약서에 포함되는 내용이 매우 중요합니다. 임대차 계약서에는 기본적인 임대 기간, 보증금, 월세(있는 경우) 등의 내용 외에도 임차인의 권리를 실질적으로 보호할 수 있는 여러 가지 특약 사항을 명시해야 합니다. 첫 번째로, '계약 후 새로운 근저당권, 가압류, 압류 등 임차인의 우선변제권에 영향을 미칠 수 있는 새로운 권리 설정 금지' 조항을 반드시 포함시켜야 합니다. 이를 위반할 시 계약을 해지하고 손해배상을 청구할 수 있다는 내용을 명확히 합니다. 두 번째, '보증금 반환'과 관련하여, 계약 종료 시 임차인이 이사하는 날짜에 맞춰 임대인이 보증금 전액을 즉시 반환해야 한다는 점과, 만약 보증금 반환이 지연될 경우 지연 일수에 대한 법정 이자 또는 약정된 높은 이자를 지급해야 한다는 내용을 명시합니다. 이는 임차인이 혹시 모를 보증금 반환 지연 상황에서도 경제적 피해를 최소화할 수 있도록 돕습니다.
세 번째로, '전세보증보험 가입 협조' 조항입니다. 임대인은 임차인의 전세보증금 반환보증 보험 가입을 위한 서류 제출 등 필요한 모든 협조를 해야 하며, 만약 임대인의 귀책 사유로 인해 보증보험 가입이 거절될 경우에는 계약을 무효로 하고 납부한 계약금 전액을 즉시 반환해야 한다는 내용을 포함시키는 것이 좋습니다. 네 번째, '전세자금 대출 불가 시 계약금 반환'에 대한 조항도 중요합니다. 임차인이 전세자금 대출을 신청했으나, 임대인의 비협조나 담보 물건의 문제로 인해 대출이 성사되지 못할 경우, 계약금을 즉시 돌려받을 수 있도록 명시합니다. 이는 특히 자금 마련 계획이 대출에 의존하는 사회초년생들에게 필수적인 조항입니다. 마지막으로, 만약 계약하는 주택이 신탁 등기된 경우라면, '신탁 원부를 사전에 확인하고 신탁회사의 정식 동의를 받았음을 증명하는 서류를 계약 시 제출'해야 한다는 특약을 넣어 법적 안정성을 확보해야 합니다. 이 외에도 계약서에는 반드시 임대인과 임차인의 성명, 주민등록번호, 주소, 연락처 등 정확한 인적 사항을 기재해야 하며, 계약 당사자 쌍방이 서명 또는 날인해야 법적 효력이 인정됩니다. 또한, 계약서를 꼼꼼히 읽고 이해되지 않는 부분은 반드시 질문하여 명확히 한 후에 계약을 진행해야 합니다.
▲ 안전한 계약을 위한 필수 특약 사항들
🔑 신탁 등기 주택 및 대리인 계약 시 주의점
신탁 등기된 주택의 경우, 일반적인 주택 임대차 계약과는 다른 절차와 주의가 필요합니다. 신탁 등기는 부동산 소유권이 신탁회사로 이전된 상태를 의미하므로, 실제 임대 계약을 진행하는 사람(위탁자 또는 신탁회사 직원)이 임대 권한이 있는지 명확히 확인해야 합니다. 따라서 계약 전에 반드시 신탁 원부를 열람하여 신탁의 목적, 신탁회사의 권한 범위, 임대 관련 내용 등을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 또한, 임대 계약을 체결할 때는 신탁회사의 공식적인 동의서를 받아두는 것이 매우 중요합니다. 이 동의서에는 신탁회사가 해당 임대 계약을 승인한다는 내용과 함께, 임차인의 보증금 반환 관련 책임에 대한 명확한 기재가 포함되어야 합니다. 만약 신탁회사의 동의 없이 계약이 이루어지거나, 동의서 내용이 불명확하다면 추후 보증금 반환 시 큰 문제가 발생할 수 있습니다. 따라서 신탁 등기된 주택 계약 시에는 더욱 신중하게 접근하고, 필요한 경우 부동산 전문 변호사나 신탁회사와 직접 상담하여 모든 법적 절차를 정확히 이해하고 진행하는 것이 안전합니다.
한편, 임대인 본인이 아닌 대리인과 계약을 진행할 경우에도 철저한 확인이 필요합니다. 단순히 위임장만으로는 부족할 수 있으며, 위임장의 진위 여부, 위임인의 인감 날인이 정식 인감증명서와 일치하는지 등을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 또한, 대리인의 신분증을 통해 계약 당사자의 신원도 명확히 확인해야 합니다. 가능하다면, 임대인 본인에게 직접 연락하여 대리인에게 계약을 위임한 사실을 재차 확인하는 것이 가장 안전합니다. 이 과정에서 임대인 본인이 계약에 동의하는지, 임대인 본인의 계좌로 계약금을 송금받을 수 있는지 등을 확인하는 것이 좋습니다. 이러한 절차를 소홀히 할 경우, 계약 자체가 무효가 되거나 보증금을 돌려받지 못하는 최악의 상황에 놓일 수 있으므로, 대리인 계약 시에는 일반 계약보다 훨씬 더 많은 주의를 기울여야 합니다.
🔑 계약 후 필수 조치 사항
안전한 전세 계약을 위한 여정은 계약서 작성으로 끝나지 않습니다. 계약 후에도 임차인은 자신의 소중한 보증금을 지키기 위한 몇 가지 필수적인 법적 절차를 반드시 이행해야 합니다. 가장 먼저, 즉시 전입신고 및 확정일자 받기입니다. 전입신고는 법적으로 해당 주택에 거주하고 있음을 공적으로 증명하는 절차이며, 이와 함께 확정일자를 받아두면 만약 임대인이 파산하거나 주택에 문제가 발생했을 때, 해당 주택의 다른 채권자들보다 보증금에 대해 우선적으로 변제받을 수 있는 권리, 즉 '우선변제권'을 확보하게 됩니다. 전입신고는 신고한 날부터 효력이 발생하는 것이 아니라, 다음 날 0시부터 효력이 발생하므로, 계약 당일 잔금을 지급하고 이사하는 즉시 주민센터를 방문하거나 정부24 웹사이트를 통해 온라인으로 전입신고와 확정일자 부여 신청을 하는 것이 가장 안전합니다. 이 두 가지 절차는 임차인이 보증금을 보호받기 위한 가장 기본적인 법적 장치이므로, 절대로 잊어서는 안 됩니다.
두 번째로, 전세보증금 반환보증 가입을 적극적으로 고려해야 합니다. 전세보증금 반환보증은 임대인이 계약 종료 시 보증금을 반환하지 못할 경우, 보증보험회사(주택도시보증공사 HUG, 서울보증보험 SGI, 주택금융공사 HF 등)가 임차인에게 보증금을 대신 지급해주는 제도입니다. 이는 전세사기뿐만 아니라 임대인의 변심, 사망 등 예상치 못한 상황으로부터 임차인의 보증금을 안전하게 보호해주는 매우 효과적인 수단입니다. 보증보험 가입 시에는 임대인의 동의가 필요한 경우가 많으므로, 계약 시 특약으로 임대인의 협조 의무를 명시해두는 것이 좋습니다. 또한, 가입 조건이나 보증료 등이 상품별로 다를 수 있으므로, 여러 보증기관의 상품을 비교해보고 자신에게 가장 적합한 상품을 선택하는 것이 좋습니다. 마지막으로, 주기적인 등기부등본 열람을 통해 계약 후에도 혹시 모를 권리 변동 사항이 없는지 꾸준히 확인하는 것이 좋습니다. 부동산 시장은 언제 어떻게 변할지 모르기 때문에, 계약 후에도 관심을 가지고 등기부등본을 주기적으로 확인하는 습관을 들이는 것이 보증금을 안전하게 지키는 데 큰 도움이 됩니다.
▲ 계약 후에는 반드시 전입신고, 확정일자, 보증보험 가입을 완료하세요.
❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 등기부등본을 직접 발급받는 것이 어려운 경우 어떻게 해야 하나요?
A1. 등기부등본은 누구나 대법원 인터넷등기소 웹사이트를 통해 발급받거나 열람할 수 있습니다. 발급 수수료는 건당 약 1,000원 정도이며, 인터넷 사용이 어렵거나 직접 방문을 원하시는 경우 가까운 등기소 민원실에서도 발급이 가능합니다. 또한, 공인중개사를 통해 계약을 진행하는 경우, 중개업소에서도 등기부등본을 발급받을 수 있습니다. 다만, 이때에도 반드시 '말소 사항 포함'으로 발급받도록 요청해야 과거의 권리 관계까지 모두 확인할 수 있습니다.
Q2. 전세가율이 무엇인가요? 왜 중요한가요?
A2. 전세가율은 해당 주택의 매매가격 대비 전세가격의 비율을 의미합니다. 예를 들어, 매매가 5억 원인 주택의 전세가 4억 원이라면 전세가율은 80%가 됩니다. 전세가율이 높다는 것은 매매가격에 비해 전세가격이 차지하는 비중이 크다는 뜻으로, 만약 주택 가격이 하락하게 되면 임대인이 매매 차익만으로는 보증금을 돌려주기 어렵게 됩니다. 이로 인해 '깡통전세'의 위험이 커지므로, 전세가율이 너무 높은 주택은 주의해야 합니다. 일반적으로 70% 이하를 권장하며, 80% 이상이라면 더욱 신중하게 접근하고 등기부등본상의 선순위 채권 금액을 반드시 확인해야 합니다.
Q3. 신축 빌라 전세 계약 시 특별히 주의할 점이 있나요?
A3. 신축 빌라는 지어진 지 얼마 되지 않아 시세 파악이 어렵고, 분양 과정에서 허위 정보가 제공될 가능성이 높습니다. 종종 '집합건물'로 등기되거나, 여러 채의 건물이 '공동담보목록'으로 묶여 하나의 근저당권이 설정되어 있는 경우가 많습니다. 따라서 계약 전 반드시 등기부등본을 통해 해당 주택이 집합건물인지, 공동담보로 묶인 주택은 몇 채인지, 그리고 설정된 근저당권의 총액은 얼마인지 등을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 또한, 주변 시세와 전문가 의견을 종합적으로 참고하여 전세가율을 파악하는 것이 중요하며, 건축주나 분양 대행사의 신뢰도를 확인하는 것도 필수적입니다.
Q4. 전세사기 피해를 입었다면 어떻게 대처해야 하나요?
A4. 전세사기 피해를 인지하는 즉시, 최대한 신속하게 법률 전문가, 즉 변호사와 상담하는 것이 매우 중요합니다. 상담을 통해 법적 절차와 대응 방안을 논의하고, 피해 사실을 입증할 수 있는 계약서, 등기부등본, 이체 내역 등 모든 증거 자료를 철저하게 수집해야 합니다. 또한, 국토교통부 전세사기 피해자 지원센터나 각 지방자치단체에서 운영하는 상담 및 지원 제도를 적극적으로 활용해야 합니다. 이러한 기관들은 피해자들에게 법률 상담, 주거 지원, 금융 지원 등 다방면에 걸친 도움을 제공하고 있습니다. 피해 사실을 숨기거나 혼자 해결하려 하기보다는, 전문가와 관련 기관의 도움을 받는 것이 보증금을 회수하고 피해를 최소화하는 가장 효과적인 방법입니다.
Q5. 전입신고와 확정일자는 언제 받아야 하나요?
A5. 전입신고는 해당 주택에 거주하기 시작한 날로부터 14일 이내에 해야 하는 법적 의무사항입니다. 하지만 전세사기 예방을 위해서는 임대차 계약 당일, 잔금을 지급하고 이사를 마친 즉시 전입신고와 확정일자를 받는 것이 가장 안전합니다. 전입신고는 신고한 다음 날 0시부터 효력이 발생하므로, 계약 당일 바로 신고하면 그날 밤 12시부터 대항력이 생기게 됩니다. 확정일자 역시 같은 날짜로 받는 것이 좋습니다. 이 두 가지 절차를 통해 임차인은 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 확보하게 됩니다.
Q6. 전세보증금 반환보증은 임대인 동의가 필수인가요?
A6. 일반적으로 전세보증금 반환보증에 가입하려면 임대인의 동의가 필요합니다. 이는 보증기관이 임대인에게 혹시 모를 상황에 대한 구상권을 행사할 수 있기 때문입니다. 따라서 계약 시 특약으로 임대인의 보증보험 가입 협조 의무를 명시하는 것이 중요합니다. 하지만, 예외적으로 임대인의 동의 없이도 가입할 수 있는 상품이 일부 존재합니다. 예를 들어, HUG의 경우 보증금액이 일정 금액 이하이고, 주택 건물에 대한 선순위 채권이 없는 경우 등 특정 조건 하에서는 임대인 동의 없이도 가입이 가능할 수 있습니다. 정확한 내용은 각 보증기관에 문의하여 확인하는 것이 좋습니다.
Q7. '깡통전세'란 무엇인가요? 어떻게 구분할 수 있나요?
A7. 깡통전세란 주택의 매매가격보다 해당 주택에 설정된 선순위 근저당 등 채무액과 보증금의 합계액이 더 많거나 비슷한 상태를 말합니다. 즉, 주택 가격이 하락하거나 경매에 넘어갈 경우, 임대인이 보증금을 온전히 반환할 능력이 없는 상태를 의미합니다. 깡통전세를 구분하는 가장 확실한 방법은 등기부등본의 '을구'를 확인하는 것입니다. 을구에 기재된 근저당권, 가압류, 압류 등의 총액을 파악하고, 여기에 계약하려는 전세 보증금을 더했을 때, 그 합계액이 현재 해당 주택의 시세보다 높거나 비슷하다면 깡통전세일 가능성이 높습니다. 특히 전세가율이 80%를 넘는 경우 더욱 주의해야 합니다.
Q8. 전세 계약 기간이 끝나갈 때 보증금을 돌려받지 못하면 어떻게 해야 하나요?
A8. 임대차 계약 기간 만료 시 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 경우, 가장 먼저 임대인에게 내용증명 우편을 발송하여 계약 만료 사실과 보증금 반환 요청을 공식적으로 통보하는 것이 좋습니다. 만약 임대인이 계속해서 보증금 반환을 거부하거나 지연할 경우, 법적 절차를 고려해야 합니다. 임차인이 전세보증금 반환보증에 가입했다면 보증기관에 보험금 지급을 청구할 수 있습니다. 만약 보증보험에 가입하지 않았다면, 법원에 '보증금 반환 청구 소송'을 제기하거나, '임차권 등기 명령'을 신청하여 임차인의 우선변제권을 확보하고 경매 절차를 진행하는 등의 방법을 고려할 수 있습니다. 이 과정에서 법률 전문가의 도움을 받는 것이 효과적입니다.
Q9. 임대인이 계약갱신청구권을 거부할 수 있는 경우가 있나요?
A9. 주택임대차보호법에 따라 임차인은 1회에 한해 계약갱신청구권을 행사할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다. 하지만 임대인이 계약갱신청구권을 거부할 수 있는 예외적인 사유들이 있습니다. 예를 들어, 임대인 본인 또는 그의 직계존비속이 해당 주택에 실제 거주하려는 경우, 임차인이 2기(월세의 경우 3기)의 차임을 연체한 경우, 임차인이 주택을 고의나 중대한 과실로 파손한 경우, 임차인이 임대차 전부를 다른 사람에게 전대(동의 없이)한 경우 등이 이에 해당합니다. 이 외에도 재건축, 철거 등으로 인해 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 점유를 회복할 필요가 있는 경우 등도 거절 사유가 될 수 있습니다.
Q10. 계약 갱신 시 전세금 인상률 제한이 있나요?
A10. 네, 계약갱신청구권을 행사하여 계약을 갱신하는 경우, 임대차 기간 중의 차임 또는 보증금은 종전 임대차에 따른 금액의 100분의 5(5%)를 초과하여 인상할 수 없습니다. 이 5% 인상률은 법으로 정해져 있으며, 임대인과 임차인이 합의하더라도 이 한도를 초과하여 인상할 수는 없습니다. 다만, 이는 계약갱신청구권을 행사한 경우에 해당하며, 새로운 임대차 계약을 체결하는 경우에는 이 인상률 제한이 적용되지 않을 수 있습니다.
Q11. 전세 계약 시 부동산 중개수수료는 어떻게 결정되나요?
A11. 부동산 중개수수료는 공인중개사법 시행규칙에 따라 주택 임대차의 경우 보증금과 월세액을 합산한 금액에 따라 결정됩니다. 보증금이 5천만 원 미만인 경우, 월세가 10만 원 이하면 보증금과 월세액을 합산한 금액의 0.5%를 기준으로 하되, 상한액은 20만 원입니다. 보증금이 5천만 원 이상 1억 원 미만인 경우, 0.4%를 기준으로 상한액은 30만 원입니다. 보증금이 1억 원 이상 3억 원 미만인 경우, 0.3%를 기준으로 상한액은 40만 원, 3억 원 이상 6억 원 미만인 경우 0.4%를 기준으로 상한액은 50만 원, 6억 원 이상인 경우 0.5%를 기준으로 상한액은 60만 원입니다. 다만, 이는 중개수수료 요율이며, 실제 수수료는 해당 지역의 부동산 중개업소와 협의하여 결정할 수 있습니다.
Q12. 임대인이 고의로 주택 상태를 속이고 계약했다면 어떻게 하나요?
A12. 임대인이 계약 당시에 주택의 중대한 하자를 고의로 알리지 않거나 속여서 임차인이 계약했다면, 이는 사기에 해당할 수 있습니다. 이 경우 임차인은 계약을 취소하고 계약금을 돌려받거나, 손해배상을 청구할 수 있습니다. 예를 들어, 누수가 심각한 사실을 숨긴 채 계약을 진행했다거나, 결로 발생이 예상되는 구조임을 알면서도 이를 고지하지 않은 경우 등이 해당될 수 있습니다. 이러한 상황이 발생했다면, 관련 증거(사진, 동영상, 전문가 진단서 등)를 확보하고 법률 전문가와 상담하여 법적 대응 방안을 모색하는 것이 좋습니다.
Q13. 전입신고만 하면 되는 건가요? 확정일자는 왜 꼭 받아야 하나요?
A13. 전입신고만으로는 보증금 전액을 보호받지 못할 수 있습니다. 전입신고를 하면 다음 날 0시부터 '대항력'이 생겨 임대인이 바뀌더라도 새로운 임대인에게 임차 사실을 주장할 수 있게 됩니다. 하지만 임대인이 채무 초과 상태에서 경매가 진행될 경우, 전입신고만으로는 다른 채권자들보다 보증금을 우선적으로 변제받을 권리가 생기지 않습니다. '확정일자'는 임대차 계약서에 공적인 날짜를 부여받음으로써, 해당 날짜 이후에 발생한 담보권 설정 등보다 보증금에 대해 우선변제권을 확보하게 해주는 제도입니다. 따라서 전입신고와 확정일자를 모두 받아야만 최악의 상황에서도 보증금을 안전하게 보호받을 수 있습니다.
Q14. 등기부등본의 '말소 사항 포함' 발급이 중요한 이유는 무엇인가요?
A14. 등기부등본을 발급받을 때 '말소 사항 포함' 옵션을 선택하는 것이 중요한 이유는, 현재는 효력이 없어진 권리라도 과거에 설정되었던 이력을 파악하는 데 도움이 되기 때문입니다. 예를 들어, 과거에 근저당이 설정되었다가 말소된 경우, 해당 주택이 과거에 이미 채무 관련 문제가 있었음을 시사할 수 있습니다. 또한, 임대인이 여러 채의 부동산에 대해 순차적으로 근저당권을 설정했다가 말소하는 방식으로 계약을 진행할 경우, 임차인이 이를 파악하기 어렵게 만들 수 있습니다. 말소 사항까지 확인하면 부동산의 권리 변동 이력을 더욱 투명하게 파악할 수 있어, 잠재적인 위험 요소를 사전에 인지하는 데 큰 도움이 됩니다.
Q15. 집주인이 전세보증금 반환보증 가입을 끝까지 거부합니다. 어떻게 해야 하나요?
A15. 임대인이 전세보증금 반환보증 가입을 거부하는 경우, 계약을 신중하게 재고해야 합니다. 임대인의 거부는 종종 주택의 담보 가치나 임대인의 재정 상태에 문제가 있을 수 있다는 신호일 수 있습니다. 만약 계약을 강행해야 한다면, 계약서에 임대인의 보증보험 가입 협조 의무를 명시하고, 이를 위반 시 계약금을 반환받을 수 있다는 조항을 명확히 넣는 것이 좋습니다. 또한, 계약 후에도 임대인의 태도를 예의주시하고, 필요하다면 법률 전문가와 상담하여 계약의 안전성을 확보하는 방안을 모색해야 합니다. 다만, 보증보험 가입이 안 되는 경우 '깡통전세'일 가능성이 매우 높으므로, 계약 자체를 하지 않는 것이 가장 안전한 방법입니다.
Q16. 부동산 앱에서 '안심전세' 등급이 낮게 나왔는데, 무조건 피해야 하나요?
A16. '안심전세' 등급은 주택의 전세가율, 임대인의 보증보험 가입 여부, 확정일자 부여 현황 등을 종합적으로 분석한 위험도 지표입니다. 따라서 등급이 낮게 나왔다면 주의가 필요합니다. 하지만 등급이 낮다고 해서 무조건 계약을 피해야 하는 것은 아닙니다. 등급이 낮은 이유를 구체적으로 파악하는 것이 중요합니다. 예를 들어, 전세가율이 높더라도 근저당 등 선순위 채권이 적다면 비교적 안전할 수 있습니다. 반대로, 등급이 높더라도 임대인의 보증 사고 이력이 있다면 더욱 신중해야 합니다. 안심전세 앱 정보는 참고 자료로 활용하되, 반드시 등기부등본, 주변 시세 등 다른 정보와 함께 종합적으로 판단해야 합니다.
Q17. 집을 전전세(재전대)로 계약하는 경우 주의할 점은 무엇인가요?
A17. 전전세는 기존 임차인이 자신의 임차권을 이용하여 다시 임대차 계약을 맺는 것으로, 임대인(집주인)의 동의가 없으면 법적으로 효력이 없을 수 있으며, 임대인의 동의 없이 전전세 계약을 할 경우 기존 임대차 계약이 해지될 위험이 있습니다. 따라서 전전세 계약 시에는 반드시 원 임대인(집주인)의 명확한 동의를 받아야 하며, 원 임대인의 동의서와 함께 현재 임대차 계약서(전대인과의 계약)를 모두 확인해야 합니다. 또한, 전전세 계약도 일반 전세 계약과 마찬가지로 전입신고, 확정일자, 보증금 반환보증 가입 등 보증금 보호를 위한 절차를 꼼꼼히 이행해야 합니다.
Q18. 임대인이 잔금 지급일까지 근저당을 추가로 설정하면 계약은 어떻게 되나요?
A18. 임대인이 잔금 지급일까지 근저당을 추가로 설정하는 행위는 계약 당시의 약속을 위반하는 것입니다. 일반적으로 계약서에 '잔금 지급일까지 새로운 권리 설정 금지'라는 특약이 포함되어 있다면, 임대인의 이러한 행위는 계약 위반에 해당합니다. 이 경우 임차인은 계약을 해지하고 이미 지급한 계약금을 반환받을 수 있으며, 더 나아가 임대인의 귀책 사유로 인해 발생한 손해에 대한 배상을 청구할 수도 있습니다. 따라서 잔금 지급 전에 반드시 등기부등본을 재확인하여 이러한 변동 사항이 없었는지 확인하는 것이 매우 중요합니다.
Q19. '전세사기 예방 서비스'는 어떤 내용을 제공하나요?
A19. 국토교통부에서 제공하는 '전세사기 예방 서비스'는 주로 '안심전세 앱'을 통해 제공됩니다. 이 앱을 통해 임차인은 계약하려는 주택의 △최근 1년간 보증금 미반환 사고 이력 △임대인의 임대보증금 관련 사고 이력 △주택가격 대비 임대인의 채무 비율(전세가율) △전입세대 열람 내역 △확정일자 부여 현황 등 다양한 정보를 확인할 수 있습니다. 이를 통해 주택의 위험도를 사전에 평가하고, 전세사기 피해 가능성을 줄이는 데 도움을 받을 수 있습니다. 또한, 국토교통부는 공인중개사 대상 전세사기 예방 교육 등을 통해 서비스의 활용도를 높이고 있습니다.
Q20. 전세 계약 만료 시 보증금을 돌려받기 위해 임대인에게 미리 내용증명을 보내야 하나요?
A20. 계약 만료 시 보증금 반환을 위해 미리 내용증명을 보내는 것은 법적 의무사항은 아닙니다. 하지만 임대인에게 계약 만료일과 보증금 반환 의사를 명확히 전달하고, 혹시 모를 분쟁 발생 시 증거 자료로 활용할 수 있기 때문에 적극 권장되는 절차입니다. 계약 만료 약 2~3개월 전부터 임대인에게 구두 또는 문자로 보증금 반환에 대해 문의하고, 계약 만료 1개월 전까지도 확답이 없다면 내용증명을 발송하여 계약 종료 및 보증금 반환을 공식적으로 요청하는 것이 좋습니다. 이는 임대인에게 보증금 반환 의무를 상기시키고, 향후 법적 절차 진행 시 유리한 자료가 될 수 있습니다.
Q21. 임차인이 전입신고를 늦게 하면 어떻게 되나요?
A21. 임차인이 법정 기한(14일) 내에 전입신고를 하지 않으면 과태료가 부과될 수 있습니다. 더 중요한 문제는, 전입신고를 늦게 할수록 '대항력'이 늦게 발생한다는 점입니다. 대항력은 전입신고를 마친 다음 날 0시부터 발생하므로, 전입신고가 늦어지면 그만큼 대항력 발생 시점도 늦춰집니다. 만약 그 사이에 해당 주택에 새로운 채권(근저당 등)이 설정되거나 소유권이 이전되면, 늦게 전입신고를 한 임차인은 새로 설정된 권리보다 후순위가 되어 보증금 회수에 불리한 상황에 놓일 수 있습니다. 따라서 계약 당일, 잔금 지급 즉시 전입신고를 하는 것이 가장 안전합니다.
Q22. '묵시적 갱신'이란 무엇인가요?
A22. 묵시적 갱신이란 임대차 계약 기간이 만료되기 전, 임대인이 임차인에게 갱신 거절의 통지를 하지 않거나, 임차인이 계약 만료 2개월 전까지 임대인에게 갱신 거절 또는 조건 변경의 통지를 하지 않은 경우, 기존 임대차 계약과 동일한 조건으로 다시 임대차 계약이 체결된 것으로 간주되는 것을 말합니다. 이 경우 존속 기간은 2년으로 봅니다. 다만, 묵시적 갱신이 된 경우에도 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있으며, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다. 묵시적 갱신 시에도 대항력과 우선변제권은 그대로 유지됩니다.
Q23. 전세사기 특별법에 따른 피해자 지원 내용은 무엇인가요?
A23. 전세사기 특별법에 따른 피해자 지원은 크게 두 가지 방향으로 이루어집니다. 첫째, 피해자의 주거 안정을 위해 공공임대주택 입주 지원, 최장 2년간의 임대료 감면, 이주비 대출 지원 등을 제공합니다. 둘째, 채무 부담 경감을 위해 최대 10년 동안 이자 상환 유예 또는 감면 혜택을 제공하고, 주택 관련 세금 감면 혜택도 부여합니다. 또한, 피해자로 결정된 경우 긴급 복지 지원이나 법률, 심리 상담 등도 받을 수 있습니다. 이러한 지원은 피해자가 경제적 어려움에서 벗어나 안정적인 생활을 영위할 수 있도록 돕기 위한 것입니다.
Q24. 공인중개사가 전세사기에 가담하면 어떤 처벌을 받나요?
A24. 공인중개사가 전세사기에 가담한 경우, 부동산 거래 질서를 문란하게 하고 다수의 피해자를 양산한 중대한 범죄로 간주되어 엄중한 처벌을 받게 됩니다. 형법상 사기죄, 공문서 위조·변조죄, 범죄단체 조직죄 등이 적용될 수 있으며, 최고 징역형까지 선고될 수 있습니다. 또한, 공인중개사법에 따라 공인중개사 자격이 취소되거나 업무정지 등의 행정처분을 받을 수 있으며, 향후 부동산 관련 업종에 종사하는 것이 제한될 수 있습니다. 경찰청의 전세사기 특별단속 결과에서도 공인중개사의 가담 비율이 상당수 확인되었으며, 이는 이들의 역할이 얼마나 중요한지를 보여줍니다.
Q25. 전세 계약 기간 중 임대인이 집을 팔려고 하는데, 어떻게 해야 하나요?
A25. 임차인은 주택임대차보호법에 따라 계약 기간 동안 해당 주택에 거주할 권리가 있습니다. 임대인이 집을 팔기 위해 매수인을 찾더라도, 임차인의 동의 없이 계약 기간 중 임의로 집을 비워달라고 요구할 수 없습니다. 새로운 집주인은 기존 임대인의 지위를 그대로 승계하게 되므로, 임차인은 계약 기간까지는 종전과 동일한 조건으로 거주할 수 있습니다. 다만, 새로운 집주인이 실거주를 이유로 계약 갱신을 거절하는 경우는 계약 갱신 요구권 행사 기간 내에 정당한 사유가 있다면 가능할 수 있습니다. 이러한 경우에도 임차인은 계약 기간 만료 시까지 거주 권리가 보장됩니다.
Q26. 계약서의 특약 조항이 표준계약서와 다른 경우, 어떤 효력이 있나요?
A26. 주택임대차표준계약서는 법적으로 권장되는 양식이지만, 당사자 간의 합의에 따라 특약 조항을 추가하거나 수정할 수 있습니다. 계약서에 기재된 특약 조항은 당사자 간의 합의에 따라 법적 효력을 가집니다. 따라서 표준계약서의 내용과 다르더라도, 쌍방이 명확히 합의하고 서명했다면 해당 특약이 우선적으로 적용될 수 있습니다. 다만, 특약 내용이 법률의 강행 규정(예: 임차인의 주거권, 보증금 반환권 등)에 위배되는 경우에는 그 효력이 인정되지 않을 수 있습니다. 따라서 특약 조항을 추가하거나 수정할 때는 신중해야 하며, 불리한 내용이 포함되지 않도록 주의해야 합니다.
Q27. 계약 후 임대인이 갑자기 연락두절 되면 어떻게 해야 하나요?
A27. 임대인이 계약 후 연락두절 된 경우, 이는 전세사기의 강력한 징후일 수 있습니다. 가장 먼저 임대인의 주소지로 내용증명 등기를 발송하여 연락을 시도해야 합니다. 그럼에도 불구하고 연락이 닿지 않으면, 임대인의 휴대전화 번호, 등록된 주소지 등을 통해 추가적으로 연락을 시도해 볼 수 있습니다. 만약 임대인의 연락처나 주소를 파악하기 어렵다면, 등기부등본상의 임대인 주소지나 임대인이 거래했던 공인중개사 사무소 등을 통해 정보를 얻을 수도 있습니다. 이 경우에도 법률 전문가의 도움을 받아 법적인 절차를 진행하는 것이 바람직합니다.
Q28. 전세금 반환 보증보험의 보증료는 누가 부담하나요?
A28. 전세금 반환 보증보험의 보증료는 일반적으로 임차인이 부담하는 것이 원칙입니다. 하지만 임대인과 임차인 간의 협의에 따라 보증료를 분담하거나, 경우에 따라 임대인이 전액 부담하기로 합의할 수도 있습니다. 이는 계약 시 특약으로 명시할 수 있으며, 임대인이 보증보험 가입에 협조하는 조건으로 보증료 일부 또는 전부를 부담하는 경우도 있습니다. 계약 전에 보증료 부담 주체에 대해 명확히 협의하고 계약서에 명시하는 것이 좋습니다.
Q29. 등기부등본상 '가압류'가 되어 있는 집도 전세 계약이 가능한가요?
A29. 등기부등본상 '가압류'가 있다는 것은 임대인이 제3자에게 채무가 있어 해당 부동산에 대한 법적 권리가 제한될 수 있다는 의미입니다. 이 경우, 임차인이 보증금을 지급하고 전입신고 및 확정일자를 받더라도, 가압류 채권자가 본압류로 전환하여 경매를 신청할 경우 보증금을 온전히 돌려받지 못할 위험이 있습니다. 가압류 금액이 임대인의 보증금 총액보다 많다면 특히 위험합니다. 따라서 가압류가 설정된 주택은 가급적 계약하지 않는 것이 안전하며, 부득이하게 계약해야 한다면 가압류 해제 조건 등을 특약으로 명시하고, 법률 전문가의 조언을 받는 것이 필수적입니다.
Q30. 전세사기 피해 예방을 위해 가장 중요하게 기억해야 할 점은 무엇인가요?
A30. 전세사기 예방을 위해 가장 중요하게 기억해야 할 점은 '확인하고 또 확인하는 습관'입니다. 계약 전에는 반드시 등기부등본, 주택 시세, 임대인 정보 등을 꼼꼼히 확인하고, 계약서에는 임차인의 권리를 보호하는 특약을 반드시 포함시키세요. 계약 후에는 즉시 전입신고와 확정일자를 받고, 전세보증금 반환보증 가입을 고려하는 것이 좋습니다. 세상에 공짜는 없다는 말처럼, 지나치게 낮은 전세가나 의심스러운 점이 있다면 한 번 더 확인하고, 위험하다고 판단될 때는 계약을 보류하거나 거절하는 용기도 필요합니다. 이러한 예방 노력이 여러분의 소중한 보증금을 안전하게 지키는 가장 확실한 방법입니다.
✍️ 신뢰할 수 있는 정보
본 글은 공식 자료와 전문가 검증을 거친 정보를 바탕으로 작성되었어요. 정책이나 상황에 따라 내용이 변경될 수 있으니, 중요한 결정 전에는 공식 기관에 재확인하시는 걸 권장해요.
⚠️ 면책 문구: 본 글의 정보는 참고용이며, 전문가 상담을 권장합니다.
📌 요약: 전세사기 예방을 위해서는 등기부등본 확인, 시세 파악, 계약서 특약 설정, 전입신고 및 확정일자, 전세보증보험 가입 등 다각적인 노력이 필요합니다.
댓글
댓글 쓰기